Агентство (недвижимост Болгарии) отвечает на вопросы. Продажа квартир в Болгарии, отдых и многое другое

Основные Вопросы

Какой процесс покупки собственности в Болгарии?

Ниже описан процесс осуществления покупки от бронирования до закрытия сделки.

Как только вы определились какие апартаменты вы покупаете, пожалуйста, заполните форму бронирования.

Для бронирования необходимо оплатить €1,000. Пожалуйста, обратите внимание, что депозит брони не возвращается. Эта сумма должна быть оплачена сразу наличными или же через банковский перевод (в этом случае деньги могут быть переведены в течение 5 рабочих дней). В противном случае бронь будет отменена.

Ваш агент выдаст счет и предварительный контракт.

Предварительный контракт должен быть подписан и возвращен с оплатой первой стадии в течение 21 дня, начиная с даты бронирования апартамента.

Platinum Developments или ваш агент сообщит вам, о сроках оплаты второй стадии, которые будут соответствовать стадии «грубого» строительства, на стадии установки крыши.

Как только завершение строительства будет близко, Platinum Developments выдадут вам пакет документов по закрытию. Это включает в себя управленческие контракты, контракты по аренде (если применимо), и документ о доверенном управлении. Доверенность — документ, который позволяет юристу в Болгарии подписывать документы от вашего имени. Вы также можете лично съездить в Болгарию, чтобы подписывать документы лично.

Для каждой стадии покупки Platinum Developments или ваш агент предоставят менеджера, к которому вы сможете обращаться по любым вопросам, связанным с приобретением собственности.

После закрытия сделки (если она была осуществлена с помощью доверенности) вам дадут правовые документы и ключи.

При отказе после стадии первой оплаты, собственность снова выставляется на продажу, и оплата не будет возвращена клиенту, поскольку условия контракта не были соблюдены.

Когда клиент должен будет оплатить 20% за стадию «грубого строительства»?

Агенты письменно будут проинформированы Platinum Developments по крайней мере за 4 недели.

Какие дополнительные расходы понесет клиент? (нотариус и т.д.)?

Налог за перевод в собственность — 2% (гос пошлина);

Нотариус (приблизительно) — 0.4 %;

Регистрационные сборы — 0.1 %;

Доверенность и административные расходы (не обязательно) — 0.5%;

Процент от стоимости апартаментов.

Как определяется стоимость за содержание?

Считается исходя из кв метров застроенной площади, плюс общая площадь. Обычно, стоимость составляет между €10 и €12 за кв м.

Если собственность будет сдаваться в аренду, какова будет прибыль?

Прибыть от сдачи в аренду будет установлена в контракте, который мы заключаем с туроператорами, например: если туроператор хочет, чтобы в комнате меняли белье каждый день, то цена будет другая. Инвесторам не обязательно сдавать свои апартаменты.

Каков приблизительно % от сдачи апартаментов?

Приблизительный % от сдачи апартаментов до обложения налогов будет между 6% и 10% в год.

Могу ли я сдавать свою собственность в Болгарии?

Да, самостоятельно вы можете сдавать апартаменты на короткие сроки до нескольких недель. Но если желаете сдать апартаменты на длительный срок, то вам необходимо будет получить разрешение и заключить договор на сдачу-аренду жилья. Также необходимо будет проверить, обладаете ли вы страховкой на собственность и все, что в ней находится, на период проживания в ней третьего лица.

Вопросы по Болгарским законам.

Кто является вашим адвокатом?

Марианна Величкова, Sofia Bar Association.
Госпожа Величкова изучала закон в Софийском Университете (1999-2005) и работала в качестве партнера в Lawyer’s office (янв 2006-окт 2006) а до этого, в качестве ассистента адвоката (2003 - 2004). Барристер и член Sofia Bar Association (с июля 2006).
e-mail: Mariana@pdi.ie

Должен ли я нанять собственного нотариуса в Болгарии или к кому мне обращаться?

По Болгарскому закону, нотариус, находящийся под юрисдикцией района, к которому относится собственность, должен вести дела, касающиеся этой собственности. На побережье очень много нотариусов.
Нотариальный акт должен быть подписан лично вами, или кем-то от вашего лица, в случае, если у них есть на это доверенность.

Телефон нотариуса в Поморье?

+359 596 22 330, roydev@pomonet.bg. Зовут нотариуса Кристо Ройдев. Он говорит по-английски. Нотариус не работает в выходные, в будни 8.30 - 12 и 13 – 17 с понедельника по пятницу.
Нотариальный акт будет только на болгарском. Тем не менее, вы можете получить сертифицированный перевод. Предварительные контракты на 2-х языках, английском и болгарском.

Я не хочу ездить в Болгарию, могут ли Platinum Developments заниматься моими делами?

Если инвестор выбирает не ездить в Болгарию для подписания нотариального акта, он может дать доверенность на лицо в Platinum.

Какова процедура, если я выберу доверенность на Platinum Developments?

Platinum пришлют вам доверенность, которую выдаст юрист в Болгарии, документ будет необходимо заверить у нотариуса. Как только мы получим заверенный документ наряду с подписанный управленческим контрактом, то отправим его в департамент по иностранным делам или в Foreign & Common Wealth Office (Великобритания) для того, чтобы сделали апостиль. Platinum покрывает стоимость пересылки. Документы выверяются и отправляются в Болгарию. Это позволяет клиенту не ездить в Болгарию. Правовые документы и ключи будут переданы с помощьюDHL клиенту в течение 4 недель. Стоимость такой услуги будет составлять 0.5%.

Есть ли какие-то ограничения по перепродаже апартаментов в будущем?

Нет, таких ограничений не существует.

Могу ли я открыть счет в банке Болгарии?

Да. Неграждане Болгарии имеют право открывать счета в Болгарских банках, в любой валюте. Они также могут беспрепятственно переводить эти деньги с данных счетов.

Что означает предварительный контракт?

Контракт предварительный в том смысле, что он подписывается до нотариального акта, который будет доступен только после того, как собственность построена. Предварительный контракт обязывает две стороны заключить окончательный контракт, в форме нотариального акта, который осуществляет передачу собственности. Предварительный контракт обязывает стороны к его исполнению, и необходим на тот период строительства недвижимости, и, соответственно, продавец не имеет права передать права на апартаменты до окончания строительства. Предварительный контракт обязывает застройщика построить собственность и передать права на нее, по завершению строительства. В случае невыполнения данного обязательства, застройщик обязан будет вернуть выплаты и оплатить понесенный ущерб (если таковой будет).

Какие гарантии дает предварительный контракт?

Гарантия того, что если застройщик не передает права собственности, они будут вам переданы посредством суда.

Что такое нотариальный акт и дает ли он право владения собственностью?

Да, нотариальный акт — стандартный и на данный момент наиболее распространенный вид передачи собственности во владения и является подтверждением того, что человек владеет собственностью. Копия акта хранится в специальном регистрационном агентстве и регистрируется в гос органах.

Я покупаю апартаменты вместе с моим другом и другими инвесторами, но я уже сделал бронь и подписал контракт на мое имя. Могу ли я внести изменения сейчас.

Если вы уже подписали контракт на свое имя, будет трудно добавить людей, но не обязательно если между вами есть доверие. Т.к. как только апартаменты будут переведены на ваше имя, вы сможете назвать людей, которые, по вашему желанию, смогут обладать правами на собственность.

Кто является продавцом, и как я могу проверить его документы и его права на продажу собственности?

Сертификат от государственных структур — Регистрация Коммерческих Предприятий, является подтверждением того, что компания владеет зарегистрированным капиталом, юр. адресом, акционеры и юридические представители от агента и от застройщика, могут быть получены и пересланы вам.

Кто на данный момент владеет землей, на которой строится комплекс? Владеет ли ей продавец?

Землей владеет продавец, который застраивает ее. ВЫ можете получить сертифицированный перевод нотариального акта, вместе со всеми чертежами и другими документами. Либо ваш адвокат может связаться с нами и мы можем предоставить ему эти документы.

Как я могу убедиться, что на мою собственность нет ипотеки или прав третьих лиц?

Вы можете запросить сертификат о том, обременена ли собственность или нет. Мы вам предоставим такой документ на дату запроса. Это, правда, займет время, т.к. инстанции, которые выдают такой документ не очень эффективны. К тому же, перевод также отложит день получения этого документа. Будет быстрее, если у вас есть Болгарский адвокат, которому мы можем предоставить оригинал.

Владею ли я землей, на которой стоит моя собственность?

Нет, на данный момент вы не имеете права обладать землей в Болгарии. Тем не менее, у вас будут определенные права на нее ( такие как права на застройку). Если вы покупаете апартаменты, то, соответственно будете владеть частью прав на застройку комплекса.
Если все же иностранец захочет владеть землей в Болгарии, ему будет необходимо открыть компанию в Болгарии. Все компании, открытые в стране, считаются болгарскими, не смотря на то, где находятся владельцы акций и компания с капиталом вашим 100% владением, имеет право покупать замлю без ограничений.

Будут ли у меня какие-то обязательства по собственности, после того, как я совершил все выплаты и получил звание собственника? Кто будет управлять моей недвижимостью после?

Нет, у вас нет никаких обязательств. После продажи всех апартаментов, у застройщика нет никаких прав на них (и у вас нет никаких обязательств). Владельцы апартаментов могут заключить управленческий контракт с застройщиком (или другой компанией), но они не обязаны это делать.

Что такое «грубое строительство»? Это выражение смущает моего адвоката.

«Грубое строительство» определяется специальным актом, когда здание уже стоит, т.е. есть стены и крыша, но отделочные работы еще не были произведены.

Почему оплата производится на счет PDI, а не продавца? Куда уходят мои деньги?

Средства клиента идут на клиентский счет PDI, и деньги переводятся застройщику, только когда все условия были соблюдены. Данный счет подлежит аудиторской проверке компанией KPMG дважды в год, чтобы убедиться в том, что все средства достигают конечного счета.

Каковы отношения между PDI и застройщиком/продавцом?

Мы может предоставить копию агентского договора и меморандума, который объяснит отношения между вышеуказанными сторонами.

Могу ли я инспектировать строительство моих апартаментов, чтобы убедиться в том, что качество меня устраивает?

Конечно. Закон позволяет вам осуществлять контроль строительства на любой стадии. Как и обязывает нас предоставлять соответствующие документы вам по запросу.

Должен ли я платить налоги в Болгарии?

К сожалению, да; к счастью, налоги очень низкие!

Налог перевода:
Вам необходимо будет оплатить гос пошлину и другие налоги, которые составляют около 3% стоимости апартаментов, чтобы апартаменты перевели в вашу собственность. 3% — платится один раз в момент передачи апартаментов в вашу собственность.

Налог на собственность:
Как только апартаменты перешли в вашу собственность, вы будете должны платить ежегодный налог на собственность и коммунальные сборы в муниципалитет, которые варьируются, в зависимости от района. Вам необходимо все точно узнать в здании, в котором вы покупаете недвижимость. Налог будет выплачиваться исходя из налоговой оценки вашей недвижимости, которая в десятки раз ниже рыночной.

Налог от дохода:
Если вы сдаете вашу квартиру третьим лицам, то вы имеете доход в Болгарии, вам придется подавать декларации о доходах, и соответственно, платить налог.

Плачу ли я за перевод в собственность, и если да, то сколько?

Перевод в собственность обычно составляет 3% от стоимости, согласно нотариальному акту. Это включает в себя 2% гос пошлина, 0.4% нотариус, 0.1% регистрационный сбор и 0.5% за администрацию (перевод, доверенность, выверка и т.д.).
Вам не надо привлекать своих адвокатов и архитекторов, если толко вы не предпочтете так поступить. Застройщик сам предоставляет таких специалистов, для того, чтобы перевод в собственность прошел беспрепятственно, и их услуги включены в вышеуказанные 0.5%.

Могут ли несколько человек купить одни апартаменты?

Да, это очень распространенный случай, и собственность будет являться общей согласно нотариальному акту.

Моя жена/муж должны быть включены в контракте?

Согласно Болгарским законам по семейному праву, собственность, приобретенная супругом в течение брака будет являться собственностью обоих супругов, т.е. владеть они будут одинаковыми частями. Очень важно что вам потребуется разрешение вашего супруга, для того, чтобы продать апартаменты в дальнейшем.

Могу ли я взять ипотеку на оплату стадий по апартаментам?

Да. Узнайте у нашего агента условия.